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日常生活

商品房預售制變革即將到來

更新時間:2018-03-19 12:31:45 來源：www.bet2in.com 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評論
張家界旅游網 公眾微信號 日前，住建部組織力量積極開展法律修訂工作。之前有議案提出，現(xiàn)行城市房地產管理法存在一些缺陷，如商品房預售制度不完善、監(jiān)管存在漏洞等，導致土地和房屋價格上漲過快、購房者利益受損等后果，影響社會穩(wěn)定。建議盡快修改城市房地產管理法，完善商品房預售制度。專家表示，商品房預售制變革在即。
　　弊 端
開發(fā)商將風險轉到買家
　　據悉，商品房預售制最初的宗旨是解決部分房地產企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設，主要依據1994年建設部出臺的《城市商品房預售管理辦法》。同年，建設部根據這一立法發(fā)布第40號令，在全國開始實施《城市商品房預售管理辦法》，對商品房預售條件做出了明確規(guī)定，并于2001年及2004年進行了兩次修訂。
　　業(yè)內人士表示，從本質上看，商品房預售制度是房地產開發(fā)企業(yè)融資的一種重要手段，能夠加快房地產開發(fā)項目的資金周轉，提高資金的使用效率。但由于自身存在的一些缺陷以及執(zhí)行中的監(jiān)管不到位，造成了大量的購房糾紛、市場風險以及可能隨之引發(fā)的金融風險。
　　地產專家謝逸楓表示，從商品交易方式上看，房屋未建成就銷售，這為部分開發(fā)商虛假宣傳、弄虛作假創(chuàng)造了條件。而購房人對房屋本身的質量、特點缺少足夠了解，即使交房時有問題，多數(shù)也只能被迫接受。從預售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，樓盤就可能“爛尾”，但貸款買房的購房人卻要繼續(xù)還銀行的月供，開發(fā)商的風險轉移給了購房人。
　　短 期
預售款專款專用需監(jiān)管
　　目前，全國七個城市已完成了對商品房預售款監(jiān)管的明確規(guī)定。商品房預售款監(jiān)管被各個城市陸續(xù)提上日程。據悉，此次商品房預售款監(jiān)管是將預售款直接升級至賬戶由政府“托管”，樓盤預售款將由當?shù)胤康禺a管理局在銀行開設的指定賬戶進行“托管”，而開發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經過房地產部門的審批，資金將只能用于指定樓盤的后期建設。
　　國務院發(fā)展研究中心有關專家也建議，要充分利用信用體系提高行業(yè)公信力，進一步完善房地產信用檔案體系和個人信用體系，發(fā)揮信用的褒揚和懲戒機制。建立完善、可行的房地產統(tǒng)計信息系統(tǒng)和實名制的住房產權檔案系統(tǒng)。
　　經緯行研究中心主任曾英杰表示，預售款是開發(fā)商在項目未完全完工前進行預售所得的款項，一旦開發(fā)商挪為他用，很可能導致項目后續(xù)開發(fā)資金出現(xiàn)問題，最終導致項目工程停滯，甚至當資金鏈流動性出現(xiàn)問題時導致項目爛尾。
　　不過有地產人士指出，預售款?？顚Ｓ脧亩唐趤砜粗档?a class="insidelink" title="推薦">推薦，但它需要一個長期的、公正的、權威的監(jiān)管機構，一旦監(jiān)管出現(xiàn)松懈，預售制的弊端將又會暴露出來。
　　長 期
取消預售制減少糾紛
　　隨著商品房預售制的弊端逐漸暴露出來，消費者的權益也越來越受到侵害。為此，不少專家表示，該制度是特定時期的特定產物，房地產市場發(fā)展成熟之后，商品房預售制度應逐漸取消。這也就意味著，今后可能只許銷售現(xiàn)樓。
　　住建部也認為，城市房地產管理法修改已列為十一屆全國人大常委會立法規(guī)劃，住建部正組織力量積極開展法律修訂工作，并已形成修改草案征求意見稿。議案提出的商品房制度的修改意見和建議，有些已在征求意見稿中作了規(guī)定，有些擬在相關法律或條例中予以吸收。
　　其實早在2005年8月15日，央行就在發(fā)布的《2004中國房地產金融報告》中建議決策部門考慮取消房地產預售制度。這份報告在市場上引起了各方的關注和爭論，對預售制度的研究已成了房地產市場繼續(xù)健康發(fā)展不得不面對的重大課題。
　　地產專家韓世同表示，如果取消商品房預售制度，如今存在的開發(fā)商和買家的矛盾將大大減少，房子的好壞買家能通過實物看出，減少了收樓以后的糾紛。不過他也表示，這將對開發(fā)商的資金鏈形成很大的考驗，不排除開發(fā)商將資金成本轉移到買家身上，進一步推高樓價。
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